Todo aquel propietario que forma parte de una comunidad de vecinos está obligado a contribuir pagando los gastos comunitarios para el mantenimiento y funcionamiento del inmueble. No obstante, muy a menudo, hay propietarios que no responden a esta obligación contributiva y acumulan deudas con la comunidad.

Ante esta situación , una de las vías más habituales para reclamar el cobro de una deuda es el proceso monitorio especial de propiedad horizontal. Se utiliza para reclamar deudas por parte de la comunidad a propietarios morosos, generadas por el inmueble en cuestión o por los gastos comunes del edificio.

¿Qué es el proceso monitorio de propiedad horizontal?

El Proceso Monitorio de propiedad horizontal es un proceso judicial al que puede recurrir una comunidad de propietarios acreedora para reclamar al deudor una deuda dineraria. Esta deuda suele ser por cuotas debidas en concepto de gastos extraordinarios de la comunidad de propietarios.
El monitorio de las Comunidades de Propietarios se regula en la ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. También el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este proceso legal se instauró para dotar de una vía eficaz y rápida a las comunidades de propietarios para garantizar el cobro de todas las deudas que se generen por el mantenimiento de la propia comunidad de propietarios.

¿Cómo se pone en marcha el proceso monitorio en comunidad de propietarios?

Para poner en marcha el proceso monitorio de comunidad de propietarios hay que tener en cuenta una serie de aspectos y seguir estos pasos:

  1. Enviar la convocatoria al propietario deudor en la que se notifique en un punto del orden del día la intención por parte de la comunidad de Propietarios de certificar la deuda e iniciar el proceso judicial. Debe hacerse mediante burofax certificado con acuse de recibo para evitar problemas futuros en el proceso.
  2. Hay que constatar en el acta la certificación de deudas y la iniciación del proceso judicial. Hay que hacerlo especificando las cantidades a demandar y sus conceptos de forma clara y concisa. La aprobación de este punto del orden del día se debe de hacer en la segunda convocatoria por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, con sus respectivas mayorías de los coeficientes.
  3. A la vez, en la reunión de la comunidad se debe aprovechar este mismo punto para autorizar al Presidente de la Comunidad como representante del grupo en todas las actuaciones necesarias . De esta forma, la comunidad delega en él otorgar los poderes para pleitos a favor de posibles abogados y procuradores.
  4. Una vez que se ha terminado de redactar el acta hay que enviarla a todos los propietarios. A partir de ese punto, existe un plazo de 10 días para firmarla y enviarla. Al futuro demandado se le debe enviar el acta, conjuntamente con la certificación de la deuda firmada por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente, por burofax certificado con acuse de recibo. En este documento hay que indicarle las actuaciones que se van a realizar en caso de incumplimiento de pago y la inminente puesta en marcha del proceso monitorio contra él.
  5. La notificación de este burofax debe hacerse en el domicilio que haya fijado en España el propietario, o en defecto, el domicilio de la propiedad, dándoselo al ocupante. Si no fuera posible entregarlo en ninguna de las dos direcciones habría que ponerlo en el tablón de anuncios de la comunidad durante 3 días.

A partir de ahí, la demanda para iniciar el proceso monitorio se debe presentar ante el Juzgado de primera instancia del domicilio o residencia del deudor o el lugar en que el deudor pueda ser hallado. No obstante, es aconsejable presentarla ante el Juzgado donde se encuentre ubicada la finca en cuestión.
Junto con la demanda se debe presentar el Certificado hecho y rubricado por el Secretario-Administrador con el visto bueno del Presidente donde figure la certificación de la deuda y los conceptos por los que se certifica.

¿Qué pasa después de que la Comunidad presente la demanda para reclamar la deuda?

Una vez aprobada la petición inicial de la demanda por parte del Juzgado y admitida a trámite, el deudor tiene un plazo de 20 días, para oponerse alegando las razones que correspondan o pague la deuda correspondiente.

Si el deudor no responde al requerimiento de pago

Si en este plazo de 20 días no hay respuesta por parte del deudor, se despachará la ejecución. El acreedor, a través de su representante, debe instar el despacho de ejecución. Esta ejecución es la actuación contra los bienes del ejecutado susceptibles de embargo, cuya efectividad dependerá de la solvencia y patrimonio del deudor. Eso sí, siempre con la garantía preferente a favor de la comunidad de la finca del deudor, que estará sujeta preferentemente al pago de la deuda.

Si el deudor atiende al reqeurimiento

Si hay respuesta por parte del deudor y atiende al requerimiento de pago ante el Juzgado, el Secretario archivará las actuaciones.

Cuando no se logra localizar al deudor

En el caso de que no se pudiera entregar la notificación al demandado por ningún medio, el Secretario Judicial mandará que se haga la comunicación por edictos en el tablón de anuncios del Juzgado. Además, se puede utilizar el Boletín Oficial de la Provincia, el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o el propio B.O.E. para la notificación.

Si el deudor se opone

Si el deudor contesta y se opone a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes. El deudor podrá enervar el embargo preventivo, prestando aval bancario por la cuantía decretada.

Si el deudor se opone formalmente al proceso monitorio, este se da por finalizado y se lleva a juicio. Si se trata de cantidades de menos de 6.000 euros se celebra un juicio verbal; y si supera los 6.000 euros, juicio ordinario, más complejo. Eso sí, si la cuantía excede esta cantidad, el peticionario (la Comunidad) debe interponer una demanda en condiciones para este proceso. En caso contrario, se archivarían las actuaciones.

Procedimiento juicio monitorio

¿Quién paga las costas un juicio monitorio en comunidad de propietarios?

Las costas del juicio monitorio en comunidad de propietarios irán a cargo de el vecino deudor en la mayoría de los supuestos.Veamos quién paga las costas del monitorio en los siguientes supuestos:

  • Si el deudor paga la deuda cuando toca, deberá pagar las costas del procedimiento incluyendo los honorarios del abogado y procurador que hayan intervenido a favor de la Comunidad.
  • Si el deudor no atiende el requerimiento de pago que le hace el Juzgado en el plazo de 20 días hábiles y se le ejecuta, deberá pagar las costas del juicio monitorio. Incluyendo honorarios de abogado y procurador, más las costas que represente la ejecución.
  • En el caso de que el deudor se oponga al procedimiento monitorio y se celebra el juicio quién pague las costas dependerá del resultado:
    • a) Si el deudor le gana el pleito a la comunidad, no pagará las costas y puede que la comunidad (dependerá de la cuantía y de las reglas generales sobre costas), le abone las que él haya tenido.
    • b) Si pierde el pleito, pagará las costas a la Comunidad, incluyendo los honorarios del Abogado y Procurador de la comunidad, aunque no hubiera sido preceptiva su intervención. Ahora bien, el pago de los honorarios del abogado de la comunidad tiene un límite: no podrá superar un tercio de lo reclamado.